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江蘇省物業服務收費管理辦法

2014-11-13 22:51:12      点击:

第一章   

第一條 爲規範物業服務收費行爲,保護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,訂定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政地區內物業服務收費行爲。

第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理地區內的建築物、構築物及配套的設施設備和相干場地進行維修、養護、管理,保護環境衛生和相干秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 當局提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作,負責訂定物業服務收費管理辦法和有關政策規定,指導全省物業服務收費的管理工作。

省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,負責本行政地區內的物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格符合的原則确定,分别实行當局指导价和市场调节价。

普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理地區的汽車停放費、車位房錢等實行當局指導價。法律、法規另有規定的,從其規定。

業主大會成立後,普通住宅物業公共服務收費標准由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標准,由業主共同決定,約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價,具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

改變用途用于經營的住宅,其物業公共服務收費標准由業主共同決定,合同約定執行。

 

第二章  物業公共服務收費管理

第七條 價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標准調整幅度以及住民消耗價格指數變動情況,依據本地區物業服務等級標准訂定相應的普通住宅物業公共服務費的基准價與浮動幅度,並向社會公布。

價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業服務等級標准以及相應的基准價與浮動幅度進行評估,並根據評估結果適時調整。

已對應物業服務標准分類分項分級收費管理的,應當依據本條規定訂定、評估基准價及浮動幅度,並向社會公布。

第八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前,普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的當局指導價範圍內,通過公開招投標或協議方式,選聘具有相應資質的物業服務企業,並在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標准以及收費標准。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。前期物業服務合同由物業服務企業向當地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前,普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整,或當局指导价标准调整的,物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民當局)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有用的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物總面积半数以上的业主且占總人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在當局指导价范围内实施调整并约定执行。

第九條 物業公共服務收費可以采取包幹制或者酬金制等情勢,具體收費方式由物業服務合同約定。

    包幹制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條 物業管理地區內物業公共服務費用一般由以下身分構成:

(一)管理服務職員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、保護保養費用;

(三)干凈衛生費用;

(四)綠化養護費用;

(五)秩序保護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業服務企業的固定資産折舊;

(八)物業共用處地、共用設施設備及公衆責任保險費用;

(九)管理費分攤;

(十)經業主大會同意的別的費用;

(十一)法定稅費以及合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重複計入物業服務支出或物業服務成本。

第十一條 住宅小區内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地住民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

    物業管理地區內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理地區內爲業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建築面積計算;尚未辦理權屬登記的,按房屋買賣合同記載的建築面積計算。未計入産權面積的附屬房屋面積不作爲計費面積。

第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收據件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的,物業公共服務費用由建設單位承擔。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用,但預收的限期最長不得超過一年。

因业主原因未及时办理入停止续、业主办理入停止续后未入住或未使用的物业,在一定时期内,其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳,减免限期和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。業主大會成立後,由业主大会与物业服务企业约定。

 

第三章  汽車停放收費管理

第十四條 汽車停放費和房錢實行當局指導價,由省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,訂定、公布本地區執行的基准價與浮動幅度,並適時調整。

汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及保護、保潔、秩序保護、管理服務職員費用以及法定稅費等。

房錢是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

第十五條 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;業主大會成立後,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;房錢由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。

第十六條 物業管理地區內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區分車位、車庫的專有權益、管理服務成本等身分收取汽車停放費和房錢。

同一車輛停放地區內的汽車停放收費標准應保持一致,地下與地面的汽車停放費標准應當保持合理比價。

第十七條 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租,房錢的基准价与浮动幅度由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限訂定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六條相关规定执行。

第十八條 物業管理地區內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、房錢實行當局指導價,具體收費標准在規定的基准價與浮動幅度範圍內確定。

人防車位收取的汽車停放費、房錢應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的保護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業管理、民防等行政主管部門另行訂定。

第十九條 對進入住宅物業管理地區內進行軍警應急處置、實施救濟救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及爲業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

除前款規定之外,根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理地區臨時停車的,在約定時限內免交汽車停放費。