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《物業承接查驗辦法》的理解和適用

2014-11-24 0:59:10      点击:

以規範合同爲依托 以保護物權爲核心 以行業發展爲導向

——《物業承接查驗辦法》的理解和適用

/陳偉

物業承接查驗制度是《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)確定的七大基本制度之一。20101014,住房和城鄉建設部訂定並印發了《物業承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》),將《條例》的有關規定進行細化、補充和完善,增強了物業承接查驗制度的可操作性,明確了建設單位、物業服務企業和業主在物業承接查驗活動中的權利任務。《辦法》的出台,對減少建設單位的開辟遺留問題,降低物業服務企業的管理服務風險,保護業主的共同財産權益,化解物業管理的矛盾糾紛,構建和諧互信的物業管理關系,具有重要的現實意義。

1、《辦法》的法理依據

(一)規範合偕行爲——《辦法》是合同法道理的實際應用

物業承接查驗活動是履行前期物業服務合同的一個主要內容和關鍵環節,其本質是建設單位和物業服務企業之間的民事法律行爲,應當堅持左券自由的合同法原則。但是,這並不意味著合同當事人的左券自由不受任何制約,國家通過法律法規規範合偕行爲是對左券自由的適度幹預,符合當代社會市場經濟的特性和要求。《辦法》規範前期物業管理合同中的承接查驗行爲,正是合同監督管理理論的實際應用。目前當局之以是應當監管物業承接查驗活動,主要基于以下兩個方面的原因:一方面,物業管理活動具有准公共性,前期物業服務合同的主體,表面上是建設單位和物業服務企業雙方,但合同的內容、履行和結果觸及到物業管理地區內全體業主的長處,對物業承接查驗這一合偕行爲進行規範和監督,有益于保護社會公共長處;另一方面,在競爭性的物業服務市場中,物業服務企業與建設單位處于不平等的締約地位,迫于建設單位的選擇權壓力,物業服務企業往往不得不接受不公平的合同條件,前期物業服務合同雙方權益失衡的情況較爲普遍,其中的一個主要征象就是物業承接查驗活動缺失或者流于情勢。因此,有必要通過規範合偕行爲來平衡雙方當事人的長處,以保護物業管理的市場秩序。

(二)保護業主物權——《辦法》是物權法原則的切實體現

物業管理活動的出發點和歸宿,是業主物權長處的最大化;物權法的基本原則,是最大限度保護業主的物權。雖然物業承接查驗行爲由建設單位和物業服務企業共同實施,但該合偕行爲的結果卻與物業的主人——業主密切相干。如果離開了保護業主物權這一合同目標,前期物業管理活動無疑損失其權利基礎。《辦法》之以是應當在物業承接查驗活動中切實體現保護業主物權的原則,其根本原因在于前期物業管理階段業主大會缺位的現實困難。當代物業分割販賣的開辟模式和建築物區分所有權的産權模式,決定了建築物的共有物權和共同管理權必須由全體業主來利用。在前期物業管理階段,由于不具有業主大會成立的法定條件或現實條件,在業主共同長處代表者缺位的情況下,由建設單位(初始業主)代行業主大會的職責,選聘物業服務企業並簽訂前期物業服務合同,是合乎邏輯的商業慣例(雖然一直備受诟病卻難以找出替換模式);由物業服務企業(初始服務者)代替業主大會的職責與建設單位共同辦理物業共有部分的承接查驗手續,一樣是合理和務實的制度安排。但是,物業服務企業選擇權由建設單位代爲利用,物業共有部分的承接查驗權由物業服務企業代爲利用,這類兩重被代理的角色,決定了業主在前期物業管理階段的弱勢地位。因此,雖然規範建設單位和物業服務企業雙方的合偕行爲是《辦法》的主線,但無論從權利本源出發,還是從保護社會公平的角度,《辦法》都應當以保護業主物權爲終極落腳點。

(三)促進行業發展——《辦法》是《條例》理念的全面貫徹

《辦法》是《條例》的配套性政策,性子上屬于廣義的行政管理法,是當局利用物業管理行政監管職能、實現物業管理行政監管目標的重要手段。《辦法》通過強化建設單位在承接查驗工作中的任務和責任,通過加強對物業服務企業在承接查驗工作中的指導和協助,最大限度地減少開辟建設遺留問題,爲前期物業管理活動創造有益條件,以促進物業服務行業的健康發展,體現了“發展爲重”的理念;《辦法》通過規範物業承接查驗行爲,最大限度地調和前期物業管理活動中的各種矛盾和沖突,充分平衡建設單位和物業服務企業的長處,以保護公平的交易秩序和市場環境,體現了“平衡長處”的理念;《辦法》在充分認識前期物業管理階段業主大會缺位的條件下,通過發揮房地産行政主管部門的監督和指導作用,依靠公權的適度介入來保護處于弱勢地位的業主的權益,體現了“保護弱者”的理念。因此,從這個意義上,《條例》“發展爲重、平衡長處、保護弱者”的立法理念,在《辦法》中得到了全面的貫徹落實。在物業承接查驗活動中,“發展爲重”與“平衡長處”和“保護弱者”是相輔相成、互爲因果和互爲促進的共生關系。一方面,只有物業管理行業在擺脫生存困境基礎上得到發展壯大,只有物業服務企業與建設單位在前期物業管理市場上處于平等締約和競價的地位,才能保證前期物業管理資源得到公平、合理和有用的設置,才能從根本上保護作爲前期物業服務合同第三方的業主的長處;另一方面,只有前期物業管理活動各方的長處得以平衡,只有處于弱勢地位業主的權益得以保護,才能爲物業管理的市場培養營建一個良好的法律環境,才能促進物業管理行業的長期可持續發展。