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江苏省物业管理条例 2013

2013-4-25 23:11:45      点击:

江蘇省人大常委會公告

  第122號

  《江蘇省物業管理條例》已由江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年11月29日修訂通過,現予公布,自2013年5月1日起施行。

  江蘇省人民代表大會常務委員會

  2012年11月29日

  第一章總則

  第一條爲了規範物業管理活動,保護物業管理各方的合法權益,營建良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,訂定本條例。

  第二條本條例適用于本省行政地區內物業的使用、保護、服務及其監督管理活動。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理地區內的建築物、構築物及配套的設施設備和相干場地進行維修、養護、管理,保護環境衛生和相干秩序的活動。

  第三條縣級以上地方人民當局應當將物業服務納入當代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系,訂定、落實扶持政策,減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。

  街道辦事處(州里人民當局)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,和諧物業管理與社區管理、社區服務的關系,和諧建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

  第四條縣級以上地方人民當局住房和城鄉建設或者房産行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政地區內物業管理活動的監督管理工作。

  縣級以上地方人民當局其他有關部門,按照各自職責,負責物業管理活動的有關監督管理工作。

  第五条县级以上地方人民當局物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民當局) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民當局财政预算。

  對在物業服務中取得明顯成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業,縣級以上地方人民當局物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

  第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規範從業行爲,促進誠信經營,加強物業服務企業從業職員培訓,提高物業服務水平,保護物業服務企業的合法權益。

  第二章物業管理地區

  第七條物業管理地區的劃分以有益于實施物業管理爲原則,綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等身分確定。

  規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理地區劃分的意見。

  建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等身分劃定物業管理地區。物業的配套設施設備共用的,應當劃定爲一個物業管理地區;配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定爲不同的物業管理地區。

  第八條新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理地區向物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案,並將經備案的物業管理地區在商品房買賣合同中昭示。

  已劃定物業管理地區並實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的,由物業服務企業向物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

  已投入使用但尚未劃分物業管理地區的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(州里人民當局)收羅相干業主張見後確定物業管理地區。

  第九條縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理地區檔案。

  物業管理地區檔案應當載明物業管理地區的地理位置、四至界限、建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

  第三章業主、業主大會與業主委員會

  第十條房屋的所有權人爲業主。

  業主應當依照法律、法規和管理規約利用權利,自覺履行法定和約定的任務。

  第十一條一個物業管理地區成立一個業主大會。

  業主大會由物業管理地區內全體業主組成。物業管理地區內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

  第十二條業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

  第十三條符合以下條件之一的,應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議:

  (一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

  第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业地點地的街道办事处(乡镇人民當局)的要求,报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物業管理地區證實;

  (二)房屋及建築物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建築規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證實;

  (六)物業服務用房設置證實;

  (七)其他有關的文件資料。

  第十五條符合成立業主大會條件的,街道辦事處(州里人民當局)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內,構造成立首次業主大會籌備組。

  籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

  第十六條首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(州里人民當局)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(州里人民當局)構造業主推薦産生。

  籌備組人數應當爲五至十一人的單數,其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(州里人民當局)指定職員擔任。

  籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理地區內明顯位置進行公示。業主對籌備組成員有貳言的,由街道辦事處(州里人民當局)和諧解決。

  第十七條首次業主大會籌備組履行以下職責:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

  (二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

  (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和推舉辦法;

  (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (六)召開首次業主大會會議的其他准備工作。

  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理地區內明顯位置公告,並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出貳言的,籌備組應當予以複核並告知貳言人複核結果。

  籌備組應當自成立之日起九十日內構造召開首次業主大會會議。

  第十八條業主大會會議分爲定期會媾和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主發起,業主委員會應當構造召開業主大會臨時會議。

  第十九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小區的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥帖保存。

  第二十條業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員之外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及限期。

  第二十一條業主委員會由業主大會會議推舉産生。業主委員會委員應當由熱情公益奇跡、責任心強、具有一定構造能力的業主擔任。業主有破壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性子、無端欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情況且未改正的,不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員後出現上述情況的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

  業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選産生。

  業主委員會是否實行差額推舉以及實行差額推舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

  業主委員會實行差額推舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

  第二十二條業主委員會應當自推舉産生之日起三十日內,持以下材料向物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局)備案:

  (一)業主委員會備案申請書;

  (二)業主委員會委員名單;

  (三)業主大會議事規則和管理規約;

  (四)業主大會會議記錄;

  (五)其他應當提供的材料。

  第二十三條依法成立的業主委員會,以其推舉産生之日爲成立日期。

  業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起見效。

  第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。

  業主委員會不能正常開展工作的,物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)應當構造召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

  第二十五條業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。

  經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理地區內明顯位置公告經費收支情況,接受業主的監督。

  第二十六條業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門,與社區居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理地區內與物業管理有關的社會管理工作。

  在物業管理地區內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,並接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

  住宅小區的业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。

  第二十七条不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小區,经物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民當局)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民當局)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成地點物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物業管理委員會的職員組成,應當在地點物業管理地區內明顯位置公示。

  第二十八條同一物業管理地區內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元爲單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

  業主小組應當履行以下職責:

  (一)推選業主代表出席業主大會會議;

  (二)決定本幢、單元範圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

  (三)決定本小組範圍內的其他事項。

  業主小組議事由該業主小組産生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理地區業主大會議事規則執行。

  第二十九條街道辦事處(州里人民當局)應當建立物業管理矛盾投訴調解、和諧物業應急維修服務等社區服務機構,完善社區公共服務體系,爲業主提供基本服務。

  第三十條街道辦事處(州里人民當局)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,和諧處理物業管理重大事件。

  第四章前期物業管理

  第三十一條新建住宅物業實行前期物業管理。

  在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管來由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

  前期物業服務合同可以約定限期;限期未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同見效的,前期物業服務合同停止。

  第三十二條住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  投標人少于三個或者住宅規模建築面積小于三萬平方米的,經物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資産。所購資産歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

  第三十三條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容予以約定。

  第三十四條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標准承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

  已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。

  第三十五條新建住宅物業管理地區內,建設單位應當按照不低于地上地下總建築面積千分之四的比例設置物業服務用房,低于一百平方米的按照一百平方米設置,並無償移交。其中,用于業主委員會議事活動用房的,應當按照設置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建築面積二十至四十平方米設置。

  集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建築面積千分之三增長設置物業服務經營性用房,收益用于彌補物業服務費不足。

  設置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房的具體標准,由設區的市人民當局訂定。

  第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使勤奮能,相对集中安排在住宅小區中心区域或者住宅小區出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

  物业服务用房不计入分摊公用建築面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  物業服務用房不得買賣和抵押。

  第三十七條新建住宅物業管理地區內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口之外的專業經營設施設備,應當符合國家技術標准和專業技術規範。

  建設單位在構造竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格後,應當將住宅物業管理地區內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收並承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔,但二次供水設施的費用承擔,按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

  本条例实施前建设的住宅小區内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民當局訂定。

  專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相干管線。

  第三十八條前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,並可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事件。

  第三十九條建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定,交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完整、配套齊全的物業。

  新建住宅小區应当具备以下条件:

  (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、公安、消防、環境保護、民防等主管部門出具的認可或者准許使用文件,並經建設行政主管部門備案;

  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

  (三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

  (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,並滿足使勤奮能要求;

  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

  (六)物業使用、保護和管理的相干資料完整潔全;

  (七)法律、法規規定的其他條件。

  第四十條物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財産的原則。

  現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交以下資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)設施設備的安裝、使用和保護、保養等技術資料;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)物業管理所必需的其他資料。

  未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的具體清單並書面承諾補交的具體時限。

  第四十一條物業服務企業應當自物業交接後三十日內,持以下文件向物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)物業承接查驗協議;

  (四)建設單位移交資料清單;

  (五)查驗記錄;

  (六)交接記錄;

  (七)其他與承接查驗有關的文件。

  物業服務企業應當在備案後將物業承接查驗情況,在物業管理地區內明顯位置公告。

  第四十二條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,並妥帖保管。

  物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同停止,業主大會選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同停止之日起十日內,在業主委員會的監督確認下,向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案,或者向業主委員會移交。

  第五章物業服務

  第四十三條從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,依法取得物業服務企業資質。

  從事物業服務的專業管理職員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

  第四十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局)備案。

  第四十五條物業服務企業可以將物業管理地區內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該地區內的全部物業服務委托給他人。

  電梯、消防、監控安防等觸及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備,物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

  第四十六條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主並在物業管理地區內明顯位置進行公示。

  業主委員會經收羅業主張見,可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換,並在物業管理地區內明顯位置進行公示。

  第四十七條物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防範的約定,落實安全防範措施,做好物業管理地區內的安全防範工作。物業服務企業未履行物業服務合同任務或者履行合同任務不符合約定,導致業主人身、財産受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  物業管理地區內發生安全變亂等突發變亂時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,並協助做好救濟工作。

  業主、物業使用人對人身、財産安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

  第四十八條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  物業所有權發生轉移時,業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

  第四十九條物業服務收費應當區分不同物業的性子和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格符合的原則確定,實行當局指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行當局指導價,業主大會成立後,物業服務收費是否實行當局指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體物業服務收費標准,由當事人在物業服務合同中約定。

  實行當局指導價的,價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標准調整幅度以及消耗物價指數變動情況,訂定物業服務等級標准以及相應的基准價與浮動幅度,並向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標准以及相應的基准價與浮動幅度進行評估,並根據評估結果適時調整。

  物業服務企業爲業主或者物業使用人提供物業服務合同約定之外的專項服務的,其收費標准可以由雙方另行約定。

  第五十條物業服務收費可以采取包幹制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立台賬,並接受業主委員會的核查。

  第五十一條物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理地區內明顯位置,將服務內容、服務標准、收費項目、收費標准等有關情況如實公示。

  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

  物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的限期最長不得超過一年。

  第五十二條物業服務企業應當定期公布共用處地、共用設施設備産生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額,並按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建築物總面積的比例分攤。

  業主或者業主委員會對公布的共用處地、共用設施設備産生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出貳言的,物業服務企業應當答複。

  第五十三條物業管理地區內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照終極用戶使用的計量器具顯示的量值向終極用戶收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源消耗和損失。終極用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的終極分戶業主或者實際使用人。

  物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

  第五十四條物業服務企業享受國家和省有關當代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用,不計征營業稅和企業所得稅。

  住宅小區内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地住民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  第五十五條物業服務合同限期屆滿三個月前,業主委員會應當構造召開業主大會會議,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區明顯位置公告。

  物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同限期屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區內明顯位置公告。

  業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同限期屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

  第五十六條業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理地區前的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。

  業主大會決定選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同停止之日起十五日內,退出物業管理地區,並向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行以下交接任務:

  (一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資産;

  (二)移交本條例第四十條第二款規定的相干資料;

  (三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、保護、保養、定期檢驗等技術資料,運行、保護、保養記錄;

  (四)結清預收、代收和預支、代付的有關費用;

  (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  物業服務合同限期屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利任務對雙方具有束縛力。在原合同權利任務延續期間,任何一方當事人提出停止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區內明顯位置公告。

  第五十七條物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

  被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理地區的,物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出,業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

  第五十八條物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案,並向社會公開。

  第五十九條單體物業或者規模較小的物業,經業主或者業主大會決定,在物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)的監督指導下,業主可以對物業實施自行管理。

  業主自行管理的,應當對以下事項作出決定:

  (一)自行管理的執行機構、管理人;

  (二)自行管理的內容、標准、費用和限期;

  (三)聘請專業機構的方案;

  (四)其他有關自行管理的內容。

  電梯、消防、監控安防等觸及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

  第六章物業的使用和保護

  第六十條業主、物業使用人對物業的使用與保護,應當服從法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共長處和他人合法權益。

  第六十一條物業管理地區內按照規劃建設的公共建築和共用設施,不得擅自改變用途。

  平時開辟利用人民防空工程設施,不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

  第六十二條物業管理地區內規劃用于停放汽車的車位、車庫,建設單位應當首先滿足本地區內業主的停車需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

  建設單位辦理商品房房屋預販賣登記後出售或者附贈的車位、車庫,應當昭示並在物業管理地區內明顯位置公示擬出售車位、車庫的産權證實文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本地區要求購買車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

  建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本地區內業主,房錢按照價格行政主管部門核定的標准執行;業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本地區要求承租車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主,每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

  在首先滿足本物業管理地區內業主的購買和承租需要後還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業管理地區外的使用人,但租賃限期不得超過六個月。

  第六十三條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

  物業管理地區內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉分散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  第六十四條在物業管理地區內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

  物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標准,由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門訂定並公布。

  物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督,並向業主大會報告。

  業主對汽車停放有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

  第六十五條業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

  業主大會成立後,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後,依法辦理有關手續並公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,還應當經有益害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

  第六十六條物業管理地區內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

  物業管理地區內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃限期不得超過三年,不得將停車位出售、附贈。

  人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、房錢,應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的保護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標准由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門訂定並公布。

  第六十七條物業管理地區內禁止以下行爲:

  (一)擅自改變物業的規劃用途;

  (二)破壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

  (三)違法搭建建築物、構築物;

  (四)破壞或者擅自占用、改建物業共用部分,破壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

  (五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

  (六)制造超過規定標准的噪音、振動或者影響鄰人采光、透風;

  (七)任意棄置垃圾、排放汙水、抛擲雜物和露天焚燒;

  (八)侵害綠地、毀壞綠化和綠化設施;

  (九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

  (十)破壞或者擅自改變房屋表面;

  (十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行爲。

  有前款所列行爲之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同長處的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟。

  第六十八條城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門,應當加強物業管理地區內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理,建立違法行爲投訴登記制度,並在物業管理地區內明顯位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理地區內的違法行爲。

  第六十九條住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開辟、改造的,應當經本幢或本單元房屋專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標准,並且依法辦理相干批准手續。

  第七十條業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的,應當事前告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行爲和注意事項告知業主或者物業使用人。

  業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建築主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,並按照規定辦理批准手續。

  業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工職員進入物業管理地區。

  物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工職員不得拒絕和阻礙。

  第七十一條在國家規定的保修限期內,物業由建設單位負責保修。保修期屆滿後,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔,物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

  第七十二條建設單位應當按照國家規定的保修限期和保修範圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的,應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

  第七十三條物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防範措施。

  物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時,相干業主、物業使用人應當予以配合。因相干業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財産損失的,責任人應當予以賠償。

  第七十四条住宅物业和住宅小區内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入停止续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

  住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第七十五條住宅物業交付使用後,電梯、消防等設施設備的日常保護費用由業主承擔;其更新和改造按照相干法律、法規執行,所需資金由業主承擔,當局可以給予補貼。

  本條例施行後受讓土地的住宅物業設置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理地區住宅專項維修資金管理。

  第七十六條發生以下危及房屋安全情況之一,需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造,相干的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相干業主可以提出應急處置方案,經住宅專項維修資金代管部門複核後進行應急處置:

  (一)屋面防水破壞造成滲漏的;

  (二)電梯故障危及人身安全的;

  (三)公共護(圍)欄破壞嚴重,危及人身安全的;

  (四)樓體單側外立面有脫落傷害的;

  (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能停滯,危及人身、財産安全的;

  (六)危及房屋安全的其他情況。

  應急維修費用應當經過審計並向業主公示後,從相干業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中觸及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

  第七十七條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省相干規定以及業主大會的決定,續籌住宅專項維修資金。

  業主申請房地産轉移登記時,應當向房地産登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相干憑據。

  第七十八條業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請,將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存爲一年以上的定期存款,住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相干業主的住宅專項維修資金分戶賬。

  住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開,業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

  住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定,履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內訂定。

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  第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小區,设区的市、县(市、区)人民當局应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小區的范围,由设区的市、县(市、区)人民當局确定。

  旧住宅小區内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由當局负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

  第八十条 旧住宅小區改造整治中,经有益害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小區维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第七章法律責任

  第八十一條違反本條例第三十七條規定,專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。

  第八十二條違反本條例第四十條第一款規定,物業服務企業承接物業未進行查驗的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,並記入物業服務企業信用檔案。

  第八十三條違反本條例第四十一條第二款規定,物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理地區內明顯位置公告的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

  第八十四條違反本條例第四十八條第一款規定,業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理地區內明顯位置公示等情勢,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

  第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規定,物業服務企業未在物業管理地區內明顯位置公示服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的,由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

  第八十六條違反本條例第五十三條第二款規定,物業服務企業在接受委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的,由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正,並退還已收取的費用。

  第八十七條有以下行爲之一的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款,並可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書:

  (一)違反本條例第五十六條第一款規定,被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續,或者除物業服務合同另有約定外,被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理地區前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;

  (二)違反本條例第五十七條第二款規定,被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理地區的。

  第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本地區內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理地區外使用人的租賃限期超過六個月的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第六十二條第三款規定,建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上五十萬元以下罰款。

  第八十九條違反本條例第六十六條第二款規定,將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃限期超過三年或者將停車位出售、附贈的,由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

  第九十條違反本條例第六十七條第一款規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由縣級以上地方人民當局規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

  第九十一條縣級以上地方人民當局物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局)以及其他有關主管部門的工作職員濫用權柄、玩忽職守、徇私舞弊,尚未構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章附則

  第九十二條本條例所稱住宅共用部分,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分,一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  本條例所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  本條例規定的面積和人數,按照以下方式計算:

  (一)專有部分面積按照不動産登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積,按照前項的統計總和計算;

  (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數,按照前項的統計總和計算。

  第九十三條本條例自2013年5月1日起施行。