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揚州市住宅物業管理辦法

2016-11-18 8:57:55      点击:

第一章             总  则

 

    第一條  爲了規範住宅物業管理活動,保護物業管理各方的合法權益,營建良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,訂定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政地區內住宅物業的使用、保護、服務及其監督管理活動。

本辦法所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或者業主自行對物業管理地區內的建築物、構築物及配套的設施設備和相干場地進行維修、養護、管理,保護環境衛生和相干秩序的活動。

第三條  物業管理工作實行屬地管理。市、縣(市、區)人民當局(管委會)應當加強對本行政地區內物業管理工作的領導,建立由轄區物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政主管機構、街道辦事處(州里人民當局)以及相干行政管理部門(機構)參加的物業管理聯席會議制度,和諧解決轄區內物業管理的重大問題,並建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

市、縣(市、區)人民當局(管委會)應當建立物業管理綜合和諧和目標責任機制,訂定、落實扶持政策,減輕物業服務企業負擔;鼓勵采用信息化等新技術、新方法,促進物業服務行業轉型升級,提高物業管理和服務水平。

市、縣(市、區)人民當局還應當將物業服務納入當代服務業發展規劃和城市管理工作體系。

第四條  市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门),负责本市物业管理活动的监督管理工作,其主要职责为:

(一)建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制;

(二)管理全市物業服務行業,指導、監督各縣(市、區)物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政機構開展物業管理活動;

(三)參與市當局對各縣(市、區)、功能區物業管理工作的目標責任考核;

(四)研究訂定全市物業管理相干政策和物業服務行業規範;

(五)負責物業服務企業資質管理;

(六)負責市區前期物業服務招投標的指導、監督、檢查等管理工作;

(七)依法查處物業管理重大違法行爲;

(八)依法承擔的其他職責。

第五條  县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责为:

(一)負責對物業管理日常工作的指導、監督;

(二)负责新建住宅小區前期物业管理招投标的备案和管理工作;

(三)負責物業管理項目的地區備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

(四)負責物業服務企業交接工作的監督、管理;

(五)負責對物業服務企業、項目負責人進行日常考核;

(六)和諧進行業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督;

(七)依法承擔的其他職責。

第六條  街道办事处(乡镇人民當局)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,其主要职责为:

(一)落实辖区内老旧住宅小區基本物业服务工作;

(二)和諧物業管理與社區管理、社區服務的關系,和諧建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系;

(三)建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制,設立並公開投訴電話、投訴點,和諧處理物業管理糾紛;

(四)監督管理轄區內物業服務項目移交和接管工作;

(五)負責業主大會、業主委員會的籌建、管理等相干工作,建立業主委員會檔案,構造成立物業管理委員會;

(六)負責業主委員會備案;

(七)負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行爲的監督,向縣(市、區)物業管理行政主管部門報送信用信息;

(八)建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,和諧處理物業管理重大事件;

(九)依法承擔的其他職責。

社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民當局),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业沟通协商的“三位一体” 服务协调机制。

第七條  相关行政部门依据各自职责,共同做好物业管理工作。

物業管理地區內以及周邊道路停車泊位設置和汽車停放工作的指導,物業管理地區內因停車矛盾等引發的治安糾紛的處理,物業管理保安服務活動的監管等由公安部門負責。

依法查处违法建设、占用和损坏绿地等违法违规行为,督促相关责任单位加强对物业管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施的管理,訂定住宅小區垃圾清运服务标准等由城管部门负责。

按照定价权限訂定调整普通住宅前期物业公共服务(含汽车停放)收费标准和保障性住房、房改房、老旧住宅小區物业管理服务收费标准,訂定调整住宅小區内建设单位未出售或者未附赠的车位、车库及依法配建的人防工程平时用作停车位的房錢标准,訂定调整生活垃圾清运费标准,依法规范监管物业服务企业的收费行为,及时查处物业服务中的价格违法行为等由物价部门会同同级物业行政主管部门负责。

對物業管理地區及周邊的建設項目環境影響評價文件及其汙染防治設施“三同時”(與主體工程同時設計、同時施工、同時投産使用)的監督管理,對企奇跡單位和其他生産經營者的汙染物排放的監督管理,對違反環保法律、法規的行爲依法進行查處等由環保部門負責。

對房地産開辟項目公建配套設施建設的監督管理,督促建設單位及時做好物業管理地區內交付後保修期內的房屋及設施設備的相干保修工作,受來由房屋質量問題引發的投訴,按職責依法查處破壞承重結構等違法行爲由建設部門負責。

對物業管理地區內的電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察,依法對特種設備使用登記、保護保養、定期檢驗、作業職員持證上崗等情況開展監督檢查,調查處理物業管理地區內的特種設備變亂,依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行爲等由質監部門負責。

對物業服務企業勞動用工進行指導,對物業服務企業招用就業困難職員、高校畢業生,按規定在繳納社會保險、參加職業培訓方面給予適當補貼等工作由人力資源和社會保障部門負責。

對在物業管理活動中利用合同格式條款侵害消耗者權益的行爲,虛假、違法廣告和不必取得許可(含批准文件)或已經取得相干許可但未依法領取營業執照等違法生産經營行爲依法進行查處等由工商部門(市場監督管理部門)負責。

在地塊規劃設計條件和建設工程設計方案審查中,按規定標准落實物業管理地區內公建配套建設指標等工作由規劃部門負責。

物業管理地區內助民防空工程及設施平時使用與保護管理的指導和監督由民防部門負責。

物業管理地區內綠化調整的監管和技術指導等工作由園林部門負責。

指導、監督業主委員會參與物業管理相干工作等由民政部門負責。

供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、路燈等專業經營單位應當按照相干規定和合同約定,做好物業管理地區內的專項服務。

第八條  市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民當局)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级人民當局财政预算。对在物业服务和管理工作中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员依法依规给予表彰。

第九條  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第十條  本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治構造、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目交接和查驗、物業服務標准和費用測算、物業服務質量評估等活動。

    物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

 

第二章  物业管理区域

 

第十一條  物业管理区域的划分以有益于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等身分确定。

規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理地區劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等身分劃定物業管理地區。物業的配套設施設備共用的,應當劃定爲一個物業管理地區;配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定爲不同的物業管理地區。

第十二條  新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中昭示。 

第十三條  县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明以下事项:

(一)物業管理地區的地理位置、四至界限;

(二)建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況;

(三)建設單位;

(四)建設單位關于路燈、供排水、電、燃氣、電梯等配套設施的管護協議、生活垃圾的清運合同協議;

(五)其他需要載明的事項。

 

第三章  业主、业主大会与业主委员会

 

第十四條  房屋的所有权人为业主。

業主應當依照法律、法規、臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則等利用權利,自覺履行法定和約定的任務。

第十五條  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物業管理地區內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主戶數超過三百戶的,可以按幢、單元等爲單位,推選業主代表成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

第十六條  物业管理区域内,符合以下条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

(一)物業管理地區內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;

(二)物業管理地區內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第十七條  物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业地點地的街道办事处(乡镇人民當局)提出筹备业主大会书面申请,并报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物業管理地區證實;

(二)房屋及建築物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建築規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證實;

(六)物業服務用房設置證實;

    (七)其他有关的文件资料。

建設單位故意拖延或者不報送的,物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)應當督促其按規定報送。

第十八條  符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民當局)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條  首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民當局)、社区居(村)民委员会等派员组成,成员人数应当为五至十一人的单数。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民當局)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生,业主成员人数应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民當局)指定人员担任。

籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理地區內明顯位置進行公示。籌備組中的業主成員條件與業主委員會成員條件一致。業主對籌備組成員有貳言的,由街道辦事處(州里人民當局)和諧解決。

第二十條  首次業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內構造召開首次業主大會會議,籌備組履行以下職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和推舉辦法;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他准備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理地區內明顯位置公告,並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出貳言的,籌備組應當予以複核並告知貳言人複核結果。

    业主大会成立后,筹备组自动解散。

第二十一條  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會構造召開。

有以下情況之一的,業主委員會應當及時構造召開業主大會臨時會議:

(一)經專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主發起的;

(二)發生重大變亂或者緊急變亂需要及時處理的;

(三)業主委員會委員人數不足其原總數的二分之一時,重新推舉業主委員會;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定構造召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行構造召開會議職責的,縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局)可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業地點地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(州里人民當局)的指導和監督下構造召開。

第二十二條  召开住宅小區的业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,并同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥帖保存。业主可以查阅业主大会会议记录。

召開業主大會會議,物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局)應當給予指導和協助。

第二十三條  业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员之外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及限期。

第二十四條  业主委员会由业主大会会议选举产生,以其选举产生之日为成立日期,接受业主大会和业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情況且未改正的,不得担任业主委员会委员。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,一般最多不超過三屆,具體人數、任期、連選連任條件由業主大會議事規則確定,業主代表任期與業主委員會委員任期相同。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選産生。委員出現空缺時,應當及時補足。

業主委員會是否實行差額推舉以及實行差額推舉的差額比例由業主大會議事規則確定。業主委員會實行差額推舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,並在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

第二十五條  划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小區项目,先期开发部分符合业主大会成立法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等身分,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十六條  不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小區,经物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民當局)指导后仍不能成立的,由街道办事处(乡镇人民當局)组建地點物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

物業管理委員會由街道辦事處(州里人民當局)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等五至十一人的單數委員組成,其職員組成應當在地點物業管理地區內明顯位置公示。

第二十七條  有以下情况之一的,业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格自行终止:

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(三)損失民事行爲能力的;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情況。

第二十八條  业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表有以下情況之一的,应当按业主大会议事规则等规定予以罢免:

(一)不履行職責的;

(二)利用委員、成員、代表資格謀取不正當長處的;

(三)出现第二十四條第一款规定情況及其他拒不履行业主义务情況的;

(四)因履職不當給業主造成較大損失的;

(五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、物業管理委員會委員、業主代表的。

第二十九條  不再担任业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表的,应当在十日内将其保管的属于业主大会、物业管理委员会所有的物品等移交业主委员会、物业管理委员会;拒不移交的,业主委员会、物业管理委员会可以请求物业地點地街道办事处(乡镇人民當局)或者县(市、区)物业管理行政主管部门督促移交,物业地點地公安机关予以协助。

第三十條  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业地點地街道办事处(乡镇人民當局)备案:

業主委員會備案申請書;

(二)業主委員會委員、業主代表名單及其基本情況;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會會議記錄;

(五)其他應當提供的材料。

備案材料齊全的,街道辦事處(州里人民當局)應當在五個工作日內出具書面備案證實,並在備案後七個工作日內將備案材料抄送縣(市、區)物業管理行政主管部門及社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的,街道辦事處(州里人民當局)不予備案,並書面告知須補齊的材料。

第三十一條  业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并事前报告物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民當局)。

業主委員會在規定時間內不構造換屆推舉的,街道辦事處(州里人民當局)應當責令其限期構造換屆推舉;逾期仍不構造的,可以由物業地點地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(州里人民當局)的指導和監督下,構造換屆推舉工作。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的有關財務憑據、業主清冊、檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會,雙方應當簽訂書面移交手續;拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)或者縣(市、區)物業管理行政主管部門督促移交,物業地點地的公安機關予以協助。

第三十二條  业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。

業主委員會不能正常開展工作的,物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)應當構造召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第三十三條  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理地區內明顯位置公告經費收支情況明細,接受業主監督。

第三十四條  业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物業管理地區內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,並接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

業主大會、業主委員會作出的決定應當以書面情勢在物業管理地區內及時公告,並告知社區居(村)民委員會。   

第三十五條  同一物業管理地區內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元爲單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行以下職責:

(一)推選業主代表出席業主大會會議;

(二)決定本幢、單元範圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

(三)決定本小組範圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組産生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理地區業主大會議事規則執行。

第三十六條  业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

一個獨立産權單位登記有二個或者二個以上所有權人的,應當自行確定一名投票人。

 

第四章           前期物业管理

 

第三十七條  新建住宅物业实行前期物业管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管來由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十八條  建设单位应当在销售物业之前,訂定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同長處,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建設單位應當在物業販賣前將臨時管理規約向物業買受人昭示,並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對服從臨時管理規約予以書面承諾,臨時管理規約文本應同時交予物業買受人收執。

第三十九條  市區建立同一的物業管理招投標平台,爲建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務。

提倡業主大會通過同一的招投標平台選聘物業服務企業。

第四十條  建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投標人少于三個或者住宅規模建築面積小于三萬平方米的,經物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十一條  建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业管理招投标或协议选聘物业服务企业工作:

(一)新建預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(二)更換物業服務企業,應當在原前期物業服務合同停止前完成。

中標通知書發出之日起三十日內,建設單位應當與中標的物業服務企業簽訂書眼前期物業服務合同。

物業服務企業應將前期物業服務合同向物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案,由縣(市、區)物業管理行政主管部門抄送物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資産。所購資産歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

物業承接查驗費用的承擔,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

第四十二條  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

第四十三條 前期物業服務合同期滿前,建設單位需提前解除合同重新選聘物業服務企業的,應當在物業管理地區內明顯位置進行公示,並征得已販賣房屋總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意,方可提前解除合同。

已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主,因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意,要求物業服務第三方評估機構評估的,建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構,對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的,由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有用,並向全體業主公告,同時告知物業管理行政主管部門。

經評估物業服務不符合履約標准的,建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業,或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的,建設單位應當向物業管理行政主管部門報告,由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案,並向社會公示。

前期物业服务合同解除后,业主委员会尚未成立的,建设单位应当按照本办法第四十條的规定另聘物业服务企业。

第四十四條  前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標准承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。

根據房屋買賣合同約定,已具有交付條件的房屋且建設單位已通知物業買受人交付的,因物業買受人的原因未及時辦理入停止續的物業,物業服務費用由物業買受人按相干規定承擔。

第四十五條  新建住宅物業管理地區內,建設單位應當按照不低于地上地下總建築面積千分之七的比例設置物業服務用房,低于一百平方米的按照一百平方米設置,並無償移交。其中,用于業主委員會議事活動用房的,應當按照設置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建築面積二十至四十平方米設置。

物业服务用房不计入分摊公用建築面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

集体土地房屋拆迁安置住宅小區除按本条第二款规定外,还应当按照小区地上地下总建筑面积百分之二至百分之五的比例配建配套服务设施及物业服务经营性用房,其经营收益用于弥补小区物业服务费的不足。

第四十六條  物业服务用房应当是地面以上的房屋,具备独立、正常使勤奮能,相对集中安排在住宅小區中心区域或者住宅小區出入口附近,一般应当在三楼以下,其中物业接待中心办公室应当设置在一楼。物业经营性用房应当合理安排位置,便于物业服务企业开展经营。

物業服務用房設置在住宅樓內的,應當具有獨立的通道。建設單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設備間、公共門廳、公共衛生間、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程以及不計入容積率的其他房屋和室內層高不足2.2米的房屋等作爲物業服務用房。

物業服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位;裝修前應當事前收羅物業服務企業的意見,並對房屋功能進行合理布置;本著安全實用的原則,根據項目的規模配備物業辦公室、會議室等。

第四十七條  物业服务用房東要用于物业管理办公和业主委员会活动等用途,不得买卖和抵押。若用于经营,收益归全体业主所有,可用于弥补物业服务费不足。

第四十八條  新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口之外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建設單位在構造竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格後,應當將住宅物業管理地區內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收並承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔,但二次供水設施的費用承擔,按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

2013年5月1日前建设的住宅小區内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

第四十九條  建設單位與物業買受人簽訂的商品房販賣合同應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的設置和建設標准。建設單位應當交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完整、配套齊全的物業。

第五十條  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应提前告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民當局),并邀请其共同参加。

現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交以下資料:

(一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備安裝、驗收、使用和保護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的具體清單並書面承諾補交的具體時限,並告知物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門。

第五十一條  物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持以下文件向物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

    (四)建设单位移交资料清单;

    (五)查验记录;

    (六)交接记录;

    (七)其他与承接查验有关的文件。

 物業服務企業應當在備案後將物業承接查驗情況,在物業管理地區內明顯位置公告,並將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,妥帖保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主可以進行查閱和複制。

縣(市、區)物業管理行政主管部門應當在備案後三十日內將備案材料抄送物業地點地的街道辦事處(州里人民當局)。

 

第五章  物业服务

 

第五十二條  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。市物业行政主管部门应加强参与本市物业项目招投标、从事物业服务活动的物业服务企业的资质、信用的监管。

第五十三條  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局)備案,並在物業管理地區明顯位置進行公示。 

第五十四條  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等觸及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防範的約定,落實安全防範措施,做好物業管理地區內的安全防範工作。物業服務企業未履行物業服務合同任務或者履行合同任務不符合約定,導致業主人身、財産受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。物業管理地區內發生安全變亂等突發變亂時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,並協助做好救濟工作。

業主、物業使用人對人身、財産安全有特殊保護要求的,應當與物業服務企業另行簽訂服務合同。

第五十五條  物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

業主委員會經收羅業主同意,可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換,並在物業管理地區內明顯位置進行公示。

第五十六條  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

業主理理入停止續後未入住或未使用連續空置六個月以上的物業,業主應當事前告知物業服務企業,按不低于合同約定標准的百分之七十交納物業服務費用。具體範圍和減免標准、減免限期由市、縣(市)價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。業主大會成立後,由業主大會與物業服務企業約定。

物業所有權發生轉移時,業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第五十七條  物業服務收費應當區分不同物業的性子和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格符合的原則確定,實行當局指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行當局指導價,由物業服務企業將前期物業服務合同報地點地的價格行政主管部門備案;業主大會成立後,普通住宅物業服務收費標准由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,通過物業服務合同約定執行。非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體物業服務收費標准,由當事人在物業服務合同中約定。

實行當局指導價的,市、縣(市)價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門,每三年內對物業服務等級標准以及相應的基准價與浮動幅度進行評估,並根據評估結果適時調整。

第五十八條  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

包幹制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立台賬、定期公示,並接受業主委員會的核查。

第五十九條  物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理地區內明顯位置,將服務內容、服務標准、收費項目、收費標准以及收費辦法等有關情況如實公示。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的限期最長不得超過一年。

第六十條  物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

業主或者業主委員會對公布的共用處地、共用設施設備産生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出貳言的,物業服務企業應當答複。

第六十一條  業主大會或者業主委員會可以委托第三方評估機構,對物業服務企業履約情況開展評估,並向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當予以配合。評估結果可以作爲要求物業服務企業整改或者更換物業服務企業的依據。

第六十二條  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第六十三條  物业服务企业享受国家、省和本市有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。

物業管理地區內共用設施設備保護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地住民使用價格的標准執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

第六十四條  物業服務合同限期屆滿三個月前,業主委員會應當構造召開業主大會會議,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區明顯位置公告。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同限期屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區內明顯位置公告。

業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同限期屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的,業主委員會可以參照前期物業管理相干規定選聘有資質的物業服務企業。招標經費在物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。

第六十五條  业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同停止之日起十五日內,退出物業管理地區,並向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行以下交接任務:

(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資産;

(二)移交本办法第五十條第二款规定的相关资料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、保護、保養、定期檢驗等技術資料,運行、保護、保養記錄;

(四)結清預收、代收和預支、代付的有關費用;

(五)物業承接查驗檔案;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務合同限期屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利任務對雙方具有束縛力。在原合同權利任務延續期間,任何一方當事人提出停止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(州里人民當局),並在物業管理地區內明顯位置公告。

第六十六條  物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民當局)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理地區或者拒不移交資料的,物業地點地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出;使業主生活受到嚴重影響的,經業主委員會請求,轄區內公安機關予以協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行爲的,由公安機關依法處理;業主委員會還可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十七條  物业服务企业收取物业服务费后,擅自撤出或者停止物业服务的,物业地點地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的,依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

第六十八條  单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业地點地的街道办事处(乡镇人民當局)和县(市、区)物业管理行政主管部门的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

業主自行管理的,應當對以下事項作出決定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標准、費用和限期;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監控安防等觸及人身、財産安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

第六十九條  老旧住宅小區可以由街道办事处(乡镇人民當局)成立物业服务中心,为业主提供基本物业服务,主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理。

縣(市、區)物業管理行政主管部門和財政部門應當訂定基本物業服務補貼政策,所需經費列入縣(市、區)人民當局財政預算。

 第七十條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系,對物業服務企業、項目負責人實行動態管理,定期對物業服務項目開展專項檢查,向社會公布信用信息評價結果。

縣(市、區)物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、彙總和核查工作。

街道辦事處(州里人民當局)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

第七十一條  物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標准、專業技術規範等提供日常物業服務的,應當錄入物業服務企業信用檔案。

物業服務企業有以下嚴重失信行爲之一的,二年內不得在本市申報各類物業服務示範項目;失信行爲改正前,物業管理行政主管部門不予開具誠信證實:

(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息,欺騙中標的;

  (二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物業服務合同依法解除或者停止後拒不撤出物業管理地區,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業管理混亂的;

(四)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管任務,導致物業管理地區內發生重大房屋安全變亂的;

(五)泄露業主信息的;

(六)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾,采取暴力行爲或者打擊報複的;

(七)其他違反法律、法規規定情況的。

第七十二條  物业服务项目实行项目负责人责任制。

物業項目負責人有以下嚴重失信行爲之一的,應當錄入項目負責人信用檔案,同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案:

(一)欺騙、挪用或者侵害住宅專項維修資金的;

(二)擅自改變物業管理地區內物業服務用房、共用部位和排水管網等共用設施設備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業管理地區內道路、場地的;

(四)擅自利用物業管理地區內共用部位、共用設施設備進行經營的;

(五)因管理失職造成職員傷害、財産損失等重大責任變亂的;

(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規範且未改正的;

(七)其他損害業主長處情節嚴重的。

有前款規定情況之一的,業主可以向街道辦事處(州里人民當局)、縣(市、區)物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(州里人民當局)、縣(市、區)物業管理行政主管部門應當進行核查,並書面告知業主核查結果。

 

第六章  物业的使用和维护

 

第七十三條  业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当服從法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共長處和他人合法权益。

第七十四條  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

平時開辟利用人民防空工程設施,不得影響其戰時防空效能和應急避難功能,不得擅自改變人防工程平時用途。

第七十五條  物业管理区域内禁止以下行为:

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)破壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)破壞或者擅自占用、改建物業共用部分,破壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(六)制造超過規定標准的噪聲、振動或者影響鄰人采光、透風;

(七)任意棄置垃圾、排放汙水、抛擲雜物和露天焚燒;

(八)侵害綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

(十)破壞或者擅自改變房屋表面;

(十一)擅自在建築物、構築物上懸挂、張貼、塗寫、刻畫;

(十二)非法養殖大型犬、烈性犬;

(十三)占用(堵塞)消防車通道、分散通道、安全出口,圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行爲;

(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行爲。

有前款所列行爲之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同長處的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十六條  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建設單位辦理商品房房屋預販賣登記後出售或者附贈的車位、車庫,應當昭示並在物業管理地區內明顯位置公示擬出售車位、車庫的産權證實文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本地區要求購買車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本地區內業主,房錢按照價格行政主管部門核定的標准執行;業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本地區要求承租車位、車庫的業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主,每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理地區內業主的購買和承租需要後還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業管理地區外的使用人,但租賃限期不得超過六個月。

第七十七條  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

物業管理地區內劃定車位、停放車輛,應當由公安部門進行現場指導,不得占用、堵塞、封閉分散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

對開放式物業管理地區,無停車場地或者用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業管理地區,公安部門應當對物業管理地區周邊情況進行全面調查,合理利用支路、背街小巷、建築物間空檔施劃夜間臨時停車泊位,對夜間交通流量較小的次幹道的慢車道施劃限時停車泊位,供住民停放車輛。

第七十八條  前期物業管理期內,普通住宅物業管理地區內業主共有、專有、專用的車位(車庫)的汽車停放費實行當局指導價;業主大會成立後,由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定本地區汽車停放費標准。

前期物業管理期內,建設單位未出售、未附贈或未出租的車位、車庫,汽車停放費由建設單位按照有關規定及時支付給物業服務企業。

業主對汽車停放有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第七十九條  業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,獨立核算,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立後,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後,依法辦理有關手續並公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,還應當經有益害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督,並向業主大會報告。

第八十條  物業管理地區內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

物業管理地區內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃限期不得超過三年,不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位的,其房錢、汽車停放費的收取及其支出、使用管理等,按照有關規定執行。

第八十一條  鼓励在已建成的住宅小區内增建停车场(库),按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则,逐步形成當局出资、企业投资、业主集资等社会多元化投资方式,采取當局支持,统一规划,市场运作的情勢,缓解和逐步解决车位、车库供需矛盾。

第八十二條  房管、公安、建設、衛生存生、環保、規劃、園林、城管、民防、工商、質監等行政主管部門,應當在各自職責範圍內加強監督管理,建立違法行爲投訴登記制度,並在物業管理地區內明顯位置公布聯系人姓名、聯系方式、法律事項和監督電話,依法處理物業管理地區內的違法行爲。

第八十三條  住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

第八十四條  业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事前告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建築主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,並按照規定辦理批准手續。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工職員、裝修材料等進入物業管理地區。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工職員不得拒絕和阻礙。

第八十五條  建設單位應當按照國家規定的保修限期和保修範圍,承擔物業的保修責任。保修期屆滿後,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔,物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第八十六條  物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防範措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時,相干業主、物業使用人應當予以配合。因相干業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財産損失的,責任人應當予以賠償。

第八十七條  住宅物业和住宅小區内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入停止续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

第八十八條  住宅物业交付使用后,电梯、消防、安防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,當局可以给予补贴。

2013年5月1日後受讓土地的住宅物業設置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理地區住宅專項維修資金管理。

第八十九條  发生以下危及房屋安全情況之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主都可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金代管部门提出资金使用申请,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

(一)屋面防水破壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破壞嚴重,危及人身安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落傷害的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能停滯,危及人身、財産安全的;

(六)消防設施破壞不能正常運行的,造成嚴重火災隱患危及房屋安全的;

(七)危及房屋安全的其他情況。

應急維修工程竣工驗收後,應將維修費用審計後向業主公示,從相干業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中觸及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

住宅專項維修資金代管部門應當方便快捷地處理應急維修事項,加強監督管理,保障資金安全。

住宅專項維修資金代管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內完成考核。

第九十條  住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

業主申請房地産轉移登記時,應當向房地産登記部門提供已足額交存住宅專項維修資金的相干憑據。

第九十一條  业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

住宅專項維修資金代管部門應當依法履行維修資金保值增值的責任,並建立住宅專項維修資金查詢制度,業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

第九十二條  对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小區,市、县(市、区)人民當局(管委会)应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小區的范围,由市、县(市、区)人民當局(管委会)确定。

老旧住宅小區内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由市、县(市、区)人民當局(管委会)负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

第九十三條 老旧住宅小區改造整治中,经有益害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅小區维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

 

 

 

第七章 法律责任

 

第九十四條  有违反本办法条款行为的,由相关主管部门依照法律、法规和规章的规定依法进行查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九十五條  阻碍行政执法人员依法执行职务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九十六條  违反本办法第五十六條第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳各项费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等情勢,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第九十七條  市、县(市、区)人民當局(管委会)物业管理行政主管部门(机构)、街道办事处(乡镇人民當局)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

 

第九十八條  本办法所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法規定的面積和人數,按照以下方式計算:

(一)專有部分面積按照不動産登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積,按照前項的統計總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數,按照前項的統計總和計算。

第九十九條  住宅地區內非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。

第一百條  本办法由扬州市住房保障和房产管理局负责解释。

第一百零一條  本辦法自2016年11月8日起施行。2006年2月13日市人民當局頒發的《揚州市物業管理實施辦法》(揚政發〔2006〕47號)同時廢止。